不動産担保ローンと「ブラックリスト」問題
不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保にお金を借りるローンのことです。
通常、ローン審査では申込者の 信用情報（過去の借入や返済履歴）が必ずチェックされます。
信用情報に延滞や債務整理などの事故情報が登録されている状態を俗に「ブラックリスト入り」や「ブラック」と呼びます。
では、信用情報に事故情報がある人が不動産担保ローンを申し込むと、審査にどのような影響があるのでしょうか。
信用情報に事故情報がある場合の審査の影響
金融機関はローン審査時に必ず信用情報機関へ照会を行い、申込者の延滞履歴や借入残高などを確認します。
信用情報に事故情報が残っていると、審査では非常に大きなマイナス評価となります。
例えば、過去に複数回の延滞をしていたり、自己破産・債務整理をしている場合、その情報は一定期間（通常5～10年）信用情報機関に記録されます。
その間、金融機関は申込者が「ブラック」であることを知ることができ、その事実だけで審査に通らない可能性が高くなります。
ただし、不動産担保ローンの場合は無担保ローンに比べて担保がある分だけ多少の柔軟さがあるのも事実です。
信用情報に事故情報があるからといって即座に機械的にNGとせず、現在その事故が解決済み（延滞解消・完済済みなど）か、現在の返済能力はどうかといった点を考慮してくれる金融機関もあります。
特に「今は延滞を解消している」「事故情報は過去のもので、その後はきちんと返済している」などの場合、担保の価値や現在の収入次第では審査通過の可能性が残されていると言えるでしょう。
銀行系・消費者金融系・ノンバンク系の対応の違い
銀行系金融機関（メガバンク・地方銀行など）
一般に金利が低く顧客の信用リスクも小さい取引を好むため、信用情報に事故歴がある人への融資には極めて厳格です。
銀行や公的金融機関では、ブラック状態だとほとんどの場合審査に通りません。
銀行の不動産担保ローンも例外ではなく、延滞や自己破産の履歴があればまず難しいと考えてよいでしょう。
大手消費者金融・信販会社系
消費者金融や信販会社（クレジット会社）も銀行ではありませんが、大手になると顧客基盤が広く審査基準もしっかりしています。
無担保のカードローン等では中小業者より審査が厳しい傾向がありますが、不動産担保ローン商品を持つ会社もあります。
大手でも銀行よりは柔軟と言われ、銀行で断られた延滞歴ありの人でも、ノンバンク系なら融資してもらえる可能性があるとされています。
ただし、大手ほど優良顧客が多いため、わざわざ信用事故歴のある人に融資する可能性は低いという指摘もあります。
ノンバンク系（貸金業者・ローン専門会社）
預金業務を行わず融資業務に特化した金融機関で、いわゆるローン会社や不動産担保ローン専門会社が該当します。
これらノンバンク系は、審査基準が比較的柔軟で通過率が高く、融資までのスピードが速いことが特徴です。
特に不動産担保ローン専門の会社では、担保提供がある分、融資審査基準を柔軟に設定してくれる傾向があります。
実際、「不動産担保ローン専門会社であれば、所有不動産を担保にすることで融資を受けられる可能性があります」とされています。
銀行ではダメでも、こうしたノンバンクでは赤字決算や二番抵当、ブラックの方にも融資事例がある会社も存在します。
要するに、「銀行系 > 大手消費者金融系 > ノンバンク系（中小貸金業者）」の順で、ブラックへの対応が柔軟になります。
ブラックでも融資を受けられる可能性がある条件
担保不動産に十分な価値があること
不動産担保ローンでは、担保に出す土地・建物の評価額が重要で、担保評価額が融資希望額に対して高ければ高いほど、金融機関のリスクが小さくなり審査も通りやすくなります。
例えば、「100万円借りたいのに対し、評価額2,000万円の不動産を担保にすれば保全率2000%となり、極めて安全と判断される」ため、ブラックでも審査に通る可能性が高まると言われます。
逆にギリギリの価値の担保では厳しいでしょう。
担保評価額は事前に調べ、必要資金に対して充分余裕がある担保を提供することが大切です。
事故情報が解決済みであること
延滞してブラックになっている場合は、まず延滞を解消（完済）しておく必要があります。
不動産担保ローン専門会社では、信用情報に事故歴が残っていても「それだけで融資不可とは即断せず、滞納事故であれば既に完済しているかなど現在の状況をしっかり審査し、返済能力があると判断されれば融資を検討する」姿勢があります。
債務整理（後述）の場合も、手続きが完了し今後返済すべき債務が残っていない、もしくは整理後の返済計画をきちんと履行中である、といった状況であることが望ましいです。
安定した返済能力が見込めること
担保があっても結局返済原資は収入などから捻出する必要があり、継続的な収入や返済計画がしっかりしていることも重要な条件です。
専業主婦や無職、高齢で収入が年金のみといった場合は、ブラック以前に返済能力の面で審査通過が難しくなります。
事故情報がある人こそ、現在安定した収入がある職業についている、事業で一定の売上があるなど、「返せる見込み」を示すことが大切です。
連帯保証人を用意できること（求められた場合）
不動産担保ローンは基本的に担保があるため保証人不要の商品が多いですが、ブラックの人には金融機関が保証人を要求する場合があります。
その際にすぐ保証人を立てられれば、審査通過の後押しとなるでしょう
保証人には安定収入や長期の勤続年数など一定の信用力が求められるため、家族などで適任者がいれば事前にお願いしておくのがおすすめです。
以上のように、「担保の価値」＋「現在の返済能力」＋「補完要素（保証人など）」がポイントとなります。
実際、「価値の高い土地や不動産を担保にできる場合は、信用情報に問題があっても融資を受けられる可能性があります」という指摘があります。
ただしその場合でも、メガバンクなどではなく中小の不動産担保ローン専門会社に相談するのが望ましいとも言われています。
ブラックでも借りやすい金融機関・業者の特徴
不動産担保ローン専門の金融会社
不動産を専門に取り扱うローン会社は、担保物件の処分に慣れており、万一返済不能になっても自社で担保不動産を競売・売却して貸付金の回収ができます。
他社に売却を依頼する手数料が不要な分だけ金融機関の損失リスクが減り、ブラックリスト入りしている人でも審査に通る可能性が高まると言われます。
中小規模の貸金業者
顧客数が多く優良案件が豊富に集まる大手金融機関と異なり、中小のローン会社は顧客獲得のため柔軟に審査に応じる傾向があります。
実際、「大手の金融機関では良質な顧客が多くいるため、ブラックの人に融資することは基本的にありません」が、「中小規模の不動産担保ローン会社であれば、家や土地を担保にできる場合ブラックでも融資を受けられる場合があります」とされています。
中小でも貸金業登録をきちんとしている正規の業者であれば法律の範囲内で営業しています。
審査基準が独自で柔軟
ブラックでも借りやすい業者は、広告などで「柔軟審査」「他社で断られた方歓迎」などと謳っていることがあります。
例えば「二番抵当OK」「共有名義持分でも可」など、通常の銀行では難しい案件にも対応するところは、信用情報に傷があっても相談に乗ってくれる可能性が高いでしょう。
実績として「赤字決算、税金滞納、債務整理中でも融資実績がある」と公式に述べている会社も存在します。
（※つばさコーポレーションの例: 金利4.0～15.0%、債務整理中でも融資実績あり）
融資スピードが速い
銀行のように審査に時間をかけず、最短即日～数日で融資可能といったスピード重視の宣伝をしているノンバンクもブラックに向いています。
審査プロセスが簡略であるほど、多少の信用不安要素は担保でカバーし早期融資しようという姿勢の表れとも言えます。
ただし「即日融資可能」はあくまで最短の目安であり、不動産の現地調査や必要書類準備の時間はかかるので、鵜呑みにせず余裕を持ちましょう。
しかし、注意が必要なのは「審査なし」「誰でも○○万円まで融資可能」などと極端な宣伝をする業者です。
正規の貸金業者であればどんな場合でも一定の審査は必ず行います。
例えば「ブラックリストに載っていても大丈夫」「100%審査に通る」といった甘い謳い文句の業者は違法な闇金である可能性が高いと金融庁も注意喚起しています。
ですから、ブラックOKを掲げる業者でも、貸金業の登録番号を明示しているか、金利が法定範囲内かなどを必ず確認し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
事故情報の種類と審査への影響の違い
長期延滞（3ヶ月以上の延滞）
借入の返済を3ヶ月以上滞納すると、信用情報に「延滞」の異動情報が登録されます。
これは典型的なブラック情報で、この記録がある間はほとんどの金融機関で新規融資は難しくなります。
延滞情報は完済してから約5年程度は残存し、その間は住宅ローンやカード作成なども困難です。
不動産担保ローンでも例外ではなく、「3ヶ月以上の延滞による事故情報があると審査で不利になる」ことは知っておくべきです。
債務整理（自己破産・任意整理・個人再生など）
債務整理とは、法的手段で借金問題を解決する手続きの総称です。
自己破産、任意整理、個人再生と方法はいくつかありますが、いずれも債権者（金融機関）にとっては契約通りに返済してもらえなかった「不利益な行為」とみなされます。
そのため、債務整理を行った事実が信用情報に載っていると、方法を問わず審査通過は非常に厳しくなるのが現実です。
自己破産や個人再生の場合、事故情報は手続き完了から最長5～10年記録され（信用情報機関によって異なる）、その期間は銀行ローンはまず利用できません。
不動産担保ローンでも、「債務整理を実施した場合、審査に通らない可能性が高くなる」ことに変わりはありません。
とはいえ、債務整理後に一定期間が経過し、担保もある程度の価値があり、かつ返済計画が立てられる状況なら、ノンバンクによっては相談に応じてくれる余地も出てきます。
短期の延滞・度重なる遅延
数日～1ヶ月程度の軽い延滞は直ちにブラック情報とはなりませんが、信用情報には直近の支払遅延の有無が記録されます。
頻繁に遅れがある人はスコアが下がり審査で不利になります。
また2～3ヶ月未満でも滞納が続いている状態（延滞解消していない場合）は、事故情報扱いではないものの審査には通りにくいです。
まずは延滞中の支払いを片付けることが先決です。携帯電話端末代金の分割払いの滞納も信用情報に登録されますので要注意です。
（携帯料金だからと油断すると信用を傷つけます）
「申し込みブラック」
短期間に多数の金融機関にローン申込をすると、その申込履歴（照会記録）が信用情報に残ります。
これ自体は「事故情報」ではありませんが、多重申込は「よほどお金に困っているのでは？」と審査担当者に警戒される材料です。
俗にこれを申し込みブラックと呼びます。
不動産担保ローンでも、同時期に何社も申し込めば印象は悪くなりますから、心当たりがある場合は一度申込を止め、6ヶ月程度経ってから出直す方が無難です。（信用照会記録は半年で消えるため）
このように、事故情報には種類ごとの違いはありますが、基本的には「信用に傷がついている情報がある」こと自体が審査にマイナスです。
どの種類でも情報が消えるまでは審査が不利になることは避けられません。
強いて言えば、「一度きりの延滞が何年か前にあった」程度なら、担保や現在の状況で挽回できる可能性がありますが、「自己破産して2年しか経っていない」等ではまず難しいでしょう。
時間の経過とともに事故情報は削除されますので、可能であれば情報が消えるのを待ってから改めて融資を検討するのも一つの手です。
審査に通るための対策・コツ
ブラックの状態でも不動産担保ローンの審査に通過するために、事前にできる対策やコツをまとめます。
信用情報を開示して現状を把握する
まず、自身の信用情報にどんな事故情報が載っているか正確に知りましょう。
信用情報機関（JICCやCICなど）に開示請求すれば、自分の信用情報を確認できます。
いつどんな事故情報が登録されたかが分かれば、あと何年で情報が消えるのか目安が立ちます。
もし「あと半年で5年経過し情報削除予定」という場合は、無理に今借りるより待った方が良いかもしれません。
逆に、事故情報が当分消えないなら、腹をくくって対策を講じて申し込むほうが建設的です。
適切な金融機関を選ぶ
前述の通り、ブラックの人が申し込むなら銀行よりノンバンク系です。
中でも不動産担保ローンを扱う専門業者や、中小規模の貸金業者に絞って検討しましょう。
その際、インターネットの口コミや実績も参考にしつつ、違法業者を避けることが重要です。
金融庁の登録一覧に載っているか、会社概要に貸金業登録番号の記載があるかなどを確認しましょう。
適切な会社選びはそれだけで審査通過率に直結します。
他の借入を整理しておく
申込者に他社借入が多いと、「新たな融資を追加したら返済が回らなくなるのでは？」と判断されがちです。
特に無担保のカードローンやキャッシングを複数抱えている場合は印象が良くありません。
可能な限り事前に完済できるものは完済し、借入件数・残高を減らしておきましょう。
不動産担保ローンで一本化（おまとめ）したいというケースでも、最低限延滞中のものは解消し、事故情報になっていない借金についても返せるものは返しておく方が審査上有利です。
【※補足】なお、一部のローン会社では「当社の不動産担保ローンでは抵当権を設定していない債権（無担保の他社借入）は審査に影響しないので無理に返済しなくてもよい」としている所もあります。
が、一般論としては債務が少ないに越したことはありません。
希望額は必要最低限に抑える
融資希望額が大きすぎると、毎月の返済負担も大きくなり「延滞リスクが高い」と判断されかねません。
担保評価いっぱいまで借りようとせず、本当に必要な最低限の金額にとどめるのがコツです。
「とりあえず多めに借りておきたい」では計画性が疑われます。
返済計画を立て直し、無理なく返せる金額だけを希望するようにしましょう。
例えば500万円必要だが返済計画上300万円が適当と判断できるなら、まず300万円で申し込み、実績を作ってから追加融資を相談する方が堅実です。
担保不動産の評価額を事前に確認・調整する
担保とする不動産の評価額は専門家に査定してもらうか、固定資産評価額などからある程度推測できます。
その上で、希望額に対する評価額の割合（＝保全率）を高く保つよう意識しましょう。
もし評価額が低い場合は、担保とする不動産を増やす（例えば土地に加えて別の建物も担保提供できないか検討）ことも手です。
また、権利関係が複雑だと敬遠されますので、可能なら単独名義の不動産を用意します。
共有名義しかない場合は持分のみ担保にできる業者を探すか、共有者に了承を得て共同で借りるなど工夫しましょう
連帯保証人の準備
自分がブラックの場合、いざというとき保証人を付けられるようにしておくと心強いです。
特に親族で公務員や大企業勤務、安定収入のある方がいれば頼めないか考えてみましょう。
保証人がいれば審査通過率は確実に上がります。
ただし保証人にもリスクを伴うので、事情を説明して無理のない範囲でお願いしてください。
嘘をつかず誠実に事情を説明する
申込書に虚偽を書くことは絶対NGです。
信用情報を見れば事故歴は分かるので、下手に隠すより担当者に正直に状況を伝えた方が印象は良くなります。
例えば「○年前に自己破産しましたが、今は収入も安定し再出発しています」等、事前に伝えておくと心証が違います。
金融機関によっては事情を考慮してくれる場合もあります。
これらの対策を講じても、ブラックである以上通常より審査ハードルが高いことは覚悟しましょう。
しかし、適切な準備と戦略で挑めば道は開けます。
実際に「ブラックリストに載っている人が不動産担保ローンの審査に落ちてしまったときの対処法」として、信用情報の開示や適切な金融機関の選び直しなどの重要性が専門家からも指南されています。
焦らず着実に準備することが成功への近道です。
ブラックで融資を受ける場合のデメリット・注意点
金利が高めになる
ブラックの人に貸し付ける場合、貸す側は高いリスクを取ります。
そのため、融資が実行できても金利は銀行ローンより相当に高く設定されるのが一般的です。
銀行の不動産ローンなら年数%程度の金利もありますが、ノンバンクでは法定上限に近い年10～15%程度になるケースも少なくありません。（貸金業法の上限金利は借入額100万円超で年15%）
実際、多くの不動産担保ローン専門会社が「実質年率15.0%以下」と上限ギリギリの金利枠を提示しています。
高金利だと支払利息総額も増えますし、返済の負担も重くなります。
計画的に返さないと結局延滞すれば担保を失うリスクが高まります。
各種手数料・費用がかかる
不動産を担保に入れると、抵当権設定登記費用や不動産評価費用、事務手数料などさまざまな費用が発生します。
特にノンバンク系では融資手数料が高めに設定されている場合もあります。
融資実行時に数十万円単位の諸費用が差し引かれることもありますので、契約前に必ず確認しましょう。
手数料が高いと実質金利（トータルのコスト）はさらに上がります。
総返済額が増えるデメリットとして認識しておきましょう
返済不能時のリスク（担保不動産を失う）
不動産担保ローン最大の注意点は、返済できなくなった場合に担保の家や土地が競売にかけられてしまうことです。
住宅を担保にしていれば自宅を失う恐れがありますし、事業用不動産なら事業継続が困難になります。
延滞が続けば金融機関は法的手続きに踏み切り、担保不動産を差し押さえて競売で売却し、貸付金の回収に充てます。
競売では市場価格より安く売却されるケースも多く、借主にお金が戻ってこないどころか、売却額で借金を賄えず残債務だけが手元に残る可能性すらあります。
最悪、自己破産に至ることも考えられます。担保を差し出す以上、「返せなければ財産を失う」というリスクは常につきまとうと理解しておきましょう。
精神的プレッシャーが大きい
上記のようなリスクがあるため、ブラックで不動産まで担保に入れて借りることは精神的負担も大きいです。
常に返済に追われるプレッシャーや、家族に心配をかける不安もあります。
家族共有の不動産なら、万一の際には家族にも迷惑が及びます。
契約後は計画的に返済し、できるだけ早く完済して担保を外すことを目標にしましょう。
闇金融の誘惑に注意
ブラックの人は通常より借入先が限られるため、違法業者（闇金）につけ込まれるケースがあります。
「ブラックOK」や「審査なし即日融資」などと言って近づいてくる業者は避け、必ず正規の業者から借りるようにしてください。
特に高金利と担保喪失リスクは大きなハンデと言えます。
したがって、「ブラックでも借りられるからラッキー」ではなく、「ブラックだからこそ借りるのは最終手段」くらいの気持ちで慎重に判断してください。
もし借入できた場合も、早期返済や繰上げ返済を心がけ、支払利息をなるべく減らすよう努めましょう。
まとめ
不動産担保ローンは担保の力を借りてブラックの人にも道を開く可能性がありますが、審査が甘いわけではなく金融機関による厳しいチェックは免れません。
銀行系は厳格で、大手消費者金融も難しく、ノンバンク系の専門業者なら柔軟に対応してくれるという違いがあります。
ブラックでも借りるためには、高い担保価値・現在の返済能力・保証人などプラス材料を揃えることが重要です。
【事故情報の種類にかかわらず、情報が残っている間は不利】ですが、高額担保や専門業者の力で融資実行に至るケースもあります。
その際は高金利やリスクといったデメリットにも十分注意し、計画的に利用しましょう。